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Re: [心得] 房屋持有成本提高
作者 midas82539
時間 Sun Mar 24 20:15:48 2013
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世界上沒有一直漲的股票、沒有一直漲的期貨，就算個股的造市是由很有錢的人在炒
他要到最後的獲利階段，還是要接手給他人，他才算贏。
否則他將掉入流動性陷阱之內，被完封在高點等待買家上門讓他脫產。
當持有的成本越來越高，越難脫手，最後一定會向下修正，而和買家回到供需新平衡。
這是不會變的道理。房價也是一樣。
一個購入的住宅持有者，他必須負擔1.折舊 2.持有成本 3.稅負成本 4.房貸利率
會認為總有有錢到爆炸的多頭信仰者總是會認為既然賣家有雄厚的自備款和時間攤平
所以掛高賣總有一天會吸引到同樣有錢的買家接手，一再地墊高。
然而這是一種幻想，因為並不是所有資金持有者都有這種雄厚本錢。
購房的人大多是並沒有那麼多錢，而必須擔負房貸才能購買者。今天房價高到一個
他必須負擔15年、20年才能攤平的狀態，他大可選擇不住精華地段而承租，或搬邊陲城市
所以核心區段才會出現低成交量高成交價的背離現象。而這並不叫作成功，而是一種流動
性相當低的陷阱。只要高價的需求一樣低，公告現值一直提高，實價登陸透明化
賣家還是不想虧再把上述稅負成本、持有成本再墊高掛價，那只會惡性循環。
惡性循環下最後一個爆炸就是中央銀行祭出限貸令和緊縮銀根。泡沫就會破了。
高房價泡沫不論古今中外，一直都是貨幣氾濫所引起的。他必須仰賴以下要件：
1.自國貨幣長期低估貶值
2.寬鬆無管制的貨幣政策、貨幣供給(M1b,M2)
3.銀行低利率
4.產業成長緩慢、甚至停滯
低利率使得存錢並沒有效益、相對借錢負擔變輕，於是熱錢湧向金融性商品
特別是房貸和建築貸款業務大增，讓背房貸從小坪數小屋換大屋投機客有操作機會。
如果現在北市新北房價都是有錢到不需花大錢的大戶主力在承接再炒，那內政部營建署
的房貸負擔率又怎會維持在43%、38%的高點？
https://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E2-3.aspx
這些把薪資近一半的人硬吃下去期望再以更高價脫手的人，才是房價末升段最後的作手
但只要這些買家再自認聰明的再把持有成本稅負成本用成交價墊高轉嫁到新買家
他們實質上也是再度造就出套牢的困局。
這群人目前還沒死不過就是因為利率還沒調高而已。而這又是因為我國產業有以下特徵：
1.產業多為出口導向的代工產業
2.代工因購買品牌操作策略，扶植多代工家自相競爭，獲利薄利化
3.代工業必須要存活微有兩路(1)提高產能 (2)提高製程技術水平
但這些都必須要巨額的資金挹注─→國家必須要維持低利率
4.產業技術多自美日，公司必須長期持有外匯兌換。出口也須仰賴低估的幣值才有競爭力
於是台幣持續貶值，企業增資獲得資金挹注擴大產能，微薄的利得再兌換美金購買技術
剩餘利得所剩無幾，難以回饋到薪資水準。所以受薪階級薪資仍是不變，實質負成長。
也就是說，我國代工主流導致了低利率以高度貨幣供給。但產業盈餘大多又拿去購買外國
技術和服務、專利權利金，很少回歸到國內。國內並沒有復甦跡象，錢並沒有變多但又要
買房，受薪就只有選擇在郊區租屋或忍痛背高負擔的房貸自住。或是想要賺大錢者
但錯過了10年前的房價衝高美夢，只好趁低利房貸也進場置產炒房。
而十年前的購屋者再轉手給他們套在高點。
就低利率、低幣值、高通貨供給率似乎會因為台灣代工產業困境而無法改變。
有些人就認為這種局勢永遠不會升息讓泡泡無限變大的美夢，但真是這樣嗎？
錯了！國際間的熱錢市場是很現實的。我國也是一樣，目前熱錢仍活躍是因為
美元還沒到相對強勢、經濟復甦的原故，讓有錢投資者認為投資台灣房地產和金融產業
還有那麼一點價值。但只要美國失業率降低、產業復甦、利率上升、導致公債殖利率上升
那麼外資、投信基金、以及大戶的錢還是會回流到美國，因為投資報酬率會比台灣好
這時台灣要留住資金不讓金融市場崩盤和恐慌性的萎縮，只有提高利率吸引資金回籠
然而這又會觸發房貸再度上升、利率負擔又增高，這時只要上文最弱勢的貸款族擔負不了
被迫要斷頭。房價就會戛然而止，崩盤跌幅10~20%左右。
泡沫遲早都會破的，這一直都只是央行要當黑臉先升息/限貸戳破，還是等美元轉強刺破
根本沒有永遠會漲的高房價僵固性這回事。
要說我幻想的人，可以麻煩看一下1987~1991的日本經濟奇蹟和房產泡沫
1987~1990的台灣房價泡沫
1990~1997的東南亞資產泡沫，特別是泰國的房產泡沫
1998~2004的香港房產泡沫
這些國家都有和台灣有相當高的同質性，例如長期貶值低估、代工產業低利、叮緊美元
房貸申請容易、炒樓成風。或是人民薪資並沒有顯著成長，但總認為地狹人稠的國家
"需求永遠大於供給"，背貸款炒樓成風，香港98年起負擔率一直飆高，最高是80%
大家都想再價格狂漲的時候背1~2年短期炒作。
直到金融危機觸發紛紛垮台。日本和香港是自己戳破的
東南亞的泰國、印尼、馬來西亞是人民幣大幅貶值，開放後釋出大量勞動供給
美國美元指數也開始走強，資金紛紛外流逼使各國要用高利率流熱錢而破滅
台灣則是因為錢太多堆積在股市和房地產炒作，美國股災和台幣升值則觸發破滅打回原形
這些國家包括台灣破滅的經驗，相同/類似的模式歷歷在目。
他們沒有大戶死買硬撐硬凹攤平嗎？他們大戶沒有我們有錢和比氣短嗎？
但這群人都死過了，台灣的大戶主力又怎可有逆天的例外？
真的會這樣講的人我也只能冷笑以對呀